Som andre verdens hovedsteder som London eller Shanghai, har New York City vært vitne til en urovekkende boom i supertall skyskrapere. Disse ekstremt høye bolig- og kontortårnene er blitt muliggjort av ny teknisk utvikling. For eksempel fordeler boligbygging av høy styrke i tidlig fase av armert betong og pumpabilitet med høy ytelse kombinert med glid og klatre formarbeid, noe som sparer penger ved å redusere konstruksjonstiden betydelig. Der høyere bygninger pleide å være begrenset til kommersielle og økonomiske sektorer i byen, har en ny generasjon av supertall luksusleilighetsbygg begynt å infiltrere lave og midtre boligområder. Flere slike tårn linjer nå West 57th Street på Manhattan, og gir spektakulær utsikt over Central Park fra toppleilighetene.
De kan enkelt skyte opp over omgivelsene fordi reguleringsforskriften for gulvområdet (FAR) ikke nødvendigvis begrenser høyden. Nå med muligheten til å bygge høyere med en slik letthet, planlegges luksuriøse leiligheter med tak som er dobbelt så høy som konvensjonelle standardleiligheter: en ny 30-etasjers leilighetsbygg i dag kan være den tilsvarende høyden på en 60 etasjer, eldre nabo med samme tillatte gulvareal, men mye lavere takhøyder. Mange av disse nye supertallene inneholder bare en eller to enheter per etasje. Ingen av dem inkluderer selvfølgelig rimelige boliger.
Mens eiendomsøkonomer sier at trenden til supertalls av boliger kan avta, på grunn av overforsyning av enheter med flere millioner dollar og trusselen om en avtagende økonomi, er de fremdeles noen ekstraordinære transaksjoner: I forrige uke var hedgefondet Tycoon Ramsa Griffin. Flere supertaller er under bygging og andre er i planleggingsstadier. På øvre vestsiden av Manhattan, ett eksempel, på vest 66th Gate, er 775 fot høy. Designet av Snøhetta og SLCE for Extell -utvikling, er den kortere enn den supertall kvalifiserende høyden på 984 fot gitt av Council on Tall Buildings and Urban Habitat, men det er nesten det dobbelte av høyden på de høyeste naboene og litt høyere enn Lofty Time Warner Center på Columbus Circle.
Nylig kunngjort er planer for et kontortårn like ved Fifth Avenue på East 51st Street, som ville stige til 1.556 fot, høyere enn Empire State Building. Gensler er designarkitekt og Adamson Associates er arkitekten for rekord for utvikleren Harry Macklowe, som bygde det nye boligtårnet 432 Park Avenue av Rafael Viñoly. Den 1.396 fothøye skorsteinslignende strukturen brukte fem mekaniske gulv med dobbelthøyde jevnt fordelt i tårnet for å få mer høyde, fordi mekaniske rom ikke teller som gulvareal under gjeldende regler. Det nye prosjektet, kalt Tower Fifth, i et stort sett kommersielt område, ligger like nord for St. Patrick’s Cathedral-som sannsynligvis solgte mye av sine 1,2 millioner kvadratmeter med overførbare luftrettigheter for å gjøre dette prosjektet mulig. Selv om det ikke er noen høydebegrensninger for denne store innsatsen i Midtown, kan det hende at Macklowe må be om dispensasjoner eller spesielle tillatelser for godkjenning. Så fremtiden er kanskje ikke garantert.
Problemet med alt dette oppadgående skyvet på skyline er dens innvirkning på tetthet og karakter i hele byen. Tall New York har alltid vært balansert av Low New York. Mange lave boligområder har opprettholdt appellen nettopp fordi de er et kontrapunkt til høyden og mørket i midtbyen og finansdistriktet. Det er tidligere tid for New Yorks Department of City Planning (DCP) å revurdere ubegrensede høydedistrikter og “myke” nettsteder (underutviklede eksisterende partier). Byen må revurdere hvor supertallbygninger vil være egnet, og hvor de ville være ødeleggende for de eksisterende nabolagene.
Og selv om det er formulert en ny plan for å bringe eksisterende reguleringsregler oppdatert med virkeligheten i New York i dag, bør byrådet gi mandat til et moratorium for ethvert “til høyre” Supertall-prosjekt. Både avdelingen for bygninger og byplanlegging må evaluere brann- og livssikkerhet, samt virkningen av denne bygningstypen på tilstøtende eiendommer med hensyn til anstrengende infrastruktur. Den bør også vurdere visningskorridorer, de negative effektene av vindtunneler og, viktigst, skygger som er kastet på tvers av parker, lekeplasser og åpen plass.
I tillegg må begrepet “as-of-right” omdefineres, sammen med tøffere forskrifter om overføring av luftrettigheter og mye fusjoner. Enhver foreslått ny tårnutvikling som langt overstiger den gjennomsnittlige tilstøtende byggehøyden, bør sendes til DCP og det aktuelle samfunnsplanleggingsstyret for offentlig gjennomgang og kommentar. Allerede bystyret i New York har vært i diskusjoner med Department of City Planning og Department of Buildings; En foreslått tekstendring av NYC -reguleringsoppløsningen som begrenser høyden og antall tomrom (f.eks. Mekanisk rom) skal snart bli sertifisert. Ytterligere endringer knyttet til andre sløyfehull, for eksempel bruk av stylter for å øke høydene, blir også vurdert.
I mellomtiden har lokale aktivister allerede sluttet seg til noen folkevalgte og innbyggere i nabolaget for å motstå flere supertaller. Landmark West! En ideell konserveringsorganisasjon, ledet en kamp mot Snøhetas West 66th Street Project med litt suksess: Department of Buildings utstedte nylig en Varsel om intensjon om å oppheve (tillatelsen) for det nye bygget som potensielt vil redusere høyden. Et stort problem er at det mekaniske rommet på 18th gulvet er 161 fot høyt. Denne plasseringen i den nedre delen av prosjektet skyver opp tillatte kvadratmeter for okkupert plass som høy utvikleren ønsker.
For øyeblikket er det ingen plan på plass, ingen mekanisme for kontroll av ad hoc -plassering av supertaller i boligområder ved siden av offentlige parker og lekeplasser. Det er områder der supertalls kan være passende, for eksempel Downtown Financial District, eller i noen områder utenfor Manhattan. Men byplanleggere må lerret og kartlegge etablerte boligområder, for å avgjøre hvor denne nye arkitekturen er best lokalisert. Å bygge for høye og ukontrollerte nær offentlige parker risikerer å endre permanent, og til og med ødelegge de viktigste nabolagene som fremdeles er sengsorken til en levelig og levende New York.
